주택임대 사업자 알아보기

 오늘은 주택임대사업자에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.

1. 주택임대사업자의 의미와 민간 임대 주택의 종류.

주택임대사업자는 1채 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 제 5조'에 따라 등록한 사업자를 의미합니다.

여기서 민간임대주택이란 임대목적으로 사용되는 주택으로사 주택임대사업자가 앞서의 '민간임대주택에 관한 특별법 제 5조' 에 따라 등록한 주택을 의미합니다.

민간임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다.

또한, 의무 임대기간에 따라 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 구분되기도 합니다.

민간임대주택의 구분 (취득유형 및 의무임대기간)

2. 임대사업등록 조건과 절차.

임대사업을 등록하려면 먼저 임대목적 주택을 소유하고 있거나, 소유할 예정자라야 합니다.

소유예정자도 등록할 수 있다는 점을 알고 계시면 좋습니다.

주택임대사업자 등록자격 (소유자 또는 소유예정자)

다만, 임대주택 소유예정자가 소유권 확보기간내에 주택을 취득하지 못할 경우에는 임대주택 등록이 말소 될 수 있습니다.

주택임대사업자 등록 방법 (온라인, 방문)

임대사업자 등록은 온라인고 오프라인 방문 모두 가능합니다.

온라인으로 임대사업자 등록을 하기 위해서는 렌트홈사이트에 가입하여야합니다.

온라인 또는 오프라인 방문으로 임대사업자 등록을 신청하는 과정에서 '면세사업자' 신청도 동시에 처리 가능합니다.

임대사업자로서 세제혜택을 받기 위해서는 '민간임대주택에 관한 특별법' 에 따른 임대사업자 등록과 함께 '부가가치세법'에 따른 면세사업자로서 등록이 필요합니다.

3. 주택임대사업자 등록전 유의사항.

(1) 등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대하여야 하며, 임대사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다. 즉, 등록하면 무조건 10년간 임대하여야 합니다.

(2) 등록된 임대주택은 등록 이후부터는 직전 임대료 대비 임대료를 5% 이내로만 임대료를 인상할 수 있습니다.

이러한 조항이 사실 큰 패널티였는데요, 요즘처럼 주택임대료가 감소하는 시가에는 임대사업자에게 큰 부담이 아닐 수도 있습니다. (물론, 임대주택에 들어오려는 분들에게는 큰 메리트가 아닐 수도 있겠지요)

4. 주택임대사업자의 세제혜택.

(1) 취득세(비장세) 감면 또는 면제.

현재는 공동주택을 신축하거나 공동주택 및 오피스텔을 최초 분양한 경우에만 해당합니다.

여기서 분양의 경우에는 취득당시 가액이 수도권지역에서는 6억이하, 비수도권 지역에서는 3억 이하인 경우에만 해당합니다.

취득일로부터 60일 이내에 임대사업자 등록을 해야만 하며, 현재로서는 2024년 12월31일까지 취득세 감면 신청시에만 혜택이 제공됩니다.

2024년12월31일 이후에도 혜택이 제공될지, 어떻게 바뀔지 여부는 추후 정부정책 모니터링이 필요한 영역입니다.

취득세 감면 또는 면제규모는 전용면적(m2)에 따라 달라집니다.

전용면적 60m2 이하의 경우 취득세 전액이 면제되며, 단, 세액이 200만원 초과시에는 85%만 경감됩니다.

전용면적이 60m2를 넘어서는 경우에는 임대주택을 20호 이상 등록시에 50% 취득세를 깍아줍니다.

(2) 재산세 감면(지방세).

먼저 건설임대주택의 경우에는 공동주택 2세대 이상인 경우에 한하여 수도권 9억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 재산세 감면대상이 됩니다.

매입임대주택의 경우에는 공동주택 2세대 이상인 경우에 한하여 수도권 6억원, 비수도권 4억원 이하인 경우에 재산세 면제대상이 됩니다.

오피스텔의 경우 2세대 이상일 경우 수도권 4억원 이하, 비수도권 2억원 이하인 경우 재산세 감면대상이 됩니다.

단, 다가구주택의 경우에는 모든 호실의 경우 전용면적 40m2 이하라면 재산세 감면 대상이 됩니다.

현재 24년 재산세 부과분까지 감면되도록 정책이 만들어져있는데, 당연히 추후 연장 또는 변경이 있을 예정이며, 이러한 정책변화는 각자 수시로 모니터링 하여야합니다.

위와 같이 재산세 감면대상이 되었다면, 전용면적에 따라 재산세 감면이 달라지는 것을 확인해보아야 합니다.

전용면적 40m2 이하인 경우에는 재산세가 100% 면제됩니다. 단, 세액이 50만원을 초과하는 경우에는 85%만 경감됩니다.

전용면적 40~60m2 의 경우에는 재산세가 75% 경감됩니다.

그리고, 전용면적 60~85m2인 경우에는 재산세가 50% 경감됩니다.

(3) 종부세 합산배제(국세).

주택임대사업자로 등록하면 종부세 합산배제의 혜택을 받을 수도 있습니다.

매입임대주택의 경우 공시가격이 수도권 기준 6억원 이하이고, 비수도권의 경우 3억원 이하인 경우에 종부세 합산배제 가능합니다.

단, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에서 신규 취득한 주택인 합산과세가 되니, 현재 임대용 주택을 취득하시려는 경우 조정대상지역 여부인지 확인하는 것이 필요합니다.

건설임대주택의 경우에는 공시가격 9억이하이고, 전용면적이 149m2 이하인 경우에는 2호 이상 임대하는 경우 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다.

전체적으로 주택공급을 촉진하기 위해 건설임대주택에 대해서는 혜택을 유지하는 편입니다.

(4) 임대소득세 감면 및 분리과세 (국세).

임대소득세의 경우 1호 임대시에는 75%의 임대소득세를 감면하고, 2호 이상 임대시에는 50% 의 임대소득세를 감면합니다.

단, 기준시가 6억원 이하이고, 국민주택규모 이하인 경우에만 임대소득세가 감면됩니다.

그리고, 현재 정책이 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해서만 경감하도록 되어 있으며, 추후 관계법령 및 정책 변화로 인한 연장, 변경에 대해서는 수시로 모니터링이 필요합니다. (영원한 법과 정책은 없습니다.)

또한 임대소득세를 분리과세하는 것도 혜택중 하나인데요, 2천만원 이하 임대소득 분리과세시 필요경비율 및 기본공제 등에 대해 차등혜택이 주어집니다.

즉, 임대소득세 필요경비율을 비등록 주택은 50%만 적용하지만, 등록임대주택은 60%로 필요경비율을 인정해줍니다.

또한, 임대소득세 기본공제또한 비등록 주택은 200만원인 것에 비해 등록임대주택은 400만원까지 기본공제혜택을 적용해줍니다.

(5) 양도소득세 혜택.

A. 양도세율 중과배제.

매입임대주택의 경우에는 기준시가 수도권기준 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 양도세율 중과배제 혜택이 있습니다.

단, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역내 신규 취득한 주택은 양도세가 중과됩니다.

조정대상지역은 수시로 변경되기때문에, 임대주택 취득시 소재지가 조정대상지역인지 아닌지 확인할 필요가 있습니다.

건설임대주택의 경우에는 기준시가 6억원 이하, 전용면적 149m2 이하이고 대지면적이 298m2 이하인 경우에는 양도세율 중과배제 혜택이 있습니다.

주택건설을 촉진하기 위해 조정대상지역이라 하더라도 건설임대주택인 경우에는 양도세율 중과배제 혜택이 적용됩니다.

B. 장기보유특별공제.

기준시가 6억원 이하이고 국민주택규모 이하인 경우에는 (85m2 이하인 경우) '건설임대주택' 인 경우에 한하여 최대 70%의 장기보유특별공제 혜택이 있습니다.

본 혜택을 받기 위해서는 현재 법령체계에서는 2024년 12월 31일까지 민감임대주택으로 등록하여야 합니다.

C. 거주주택 비과세 적용 (1회 적용).

주택보유기간중 거주기간이 2년 이상인 거주주택 1채만 있고, 나머지 주택은 모두 임대주택으로 등록한 경우에는 (임대주택의 기준시가는 수도권 기준 6억원 이하이고, 비수도권은 3억원 이하) 거주주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 1회에 한하여 받을 수 있습니다.

5. 주택임대사업자의 의무 사항.

(1) 임대사업자 설명 의무.

임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계 (선순위 담보권, 세금 체납 사실 등) 등에 대해 설명할 의무가 있습니다.

또한, 다가구 주택의 경우에는 2개 이상의 임대차계약이 존재한다면, 선순위 임대보증금에 대해서도 설명하여야합니다.

이를 위반할 경우에는 500만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(2) 소유권등기상 부기등기 의무.

임대사업자는 임대사업 등록 이후에는 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다.

이를 위반할 경우 500만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(3) 임대차계약 신고 의무.

임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약에 관한 사항을 관할 지자체에 신고해야 합니다.

신고대상 계약은 재계약 및 묵시적 갱신 또한 모두 포함됩니다.

이를 위반할 경우 1천만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(4) 표준임대차계약서 양식 사용 의무.

임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 민간임대주택법 시행규칙 별지 제 24호에 따라 표준임대차계약서를 사용해야 합니다.

만일, 표준임대차계약 양식을 사용하지 않을 경우 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.

또한, 이를 위반할 경우 1천만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(5) 임대료 증액 제한 의무.

임대료를 증액하는 경우에는 임대료의 5%를 초과하지 아니하는 범위에서 증액할 수 있습니다.

또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.

또한 임차인은 증액비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수도 있습니다.

본 증액제한 의무를 위반할 경우에는 3천만원 이하의 무거운 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(6) 임대의무기간 준수 의무.

임대주택의 의무기간은 10년입니다.

의무임대기간 중에 등록임대주택을 임대하지 않으면 안되며, 본인이 거주하거나, 무단으로 양도할 수도 없습니다.

이를 위반할 경우에는 임대주택 1채당 3천만원 이하의 무거운 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(7) 임대차계약 유지 의무.

임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제, 해지 및 재계약을 거절할 수 없습니다.

단, 월 임대료 3개월 이상 연체하거나, 부대시설 고의 파손 등이 있다면 계약을 해지할 수 있습니다.

본 의무사항을 위반하는 경우에는 1천만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

(8) 임대사업의 목적 유지 의무(오피스텔).

오피스텔의 경우 임대주택으로 등록하였다면 주거 용도로만 사용해야 합니다.

본 조항 위반시에는 1천만원 이하의 과태료 처분이 가능합니다.

(9) 임대보증금 보증 의무.

임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지 임대보증금에 대한 보증보험에 가입해야 합니다.

만일, 이를 위반하는 경우에는 보증금의 10% 이하에 해당하는 과태료처분을 받을 수 있습니다. (과태료 상한은 3천만원).

(10) 보고, 검사 요청시 협조 의무.

관리관청이 임대사업자에게 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.

이를 위반하는 경우 5백만원 이하의 과태료 처분이 가능합니다.

이외 임대사업자 등록증을 새로 받거나 (양수포함), 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당 내용을 신고하고 등록면허세를 납부하여야 합니다.