계약갱신청구권(계약갱신요구권) 관련 주택임대차 분쟁 사례.

오늘은 계약갱신청구권(계약갱신요구권) 관련 주택임대차 분쟁 및 조정사례를 자세하게 살펴보겠습니다.


1. 계약갱신청구권(계약갱신요구권) 관련 기본적인 법령.


(1) 임차인인 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제 6조의3 제 1항).


(2) 임대인인 임차인의 계약갱신청구(계약갱신요구)에 대해 법 제 6조의 3 제 1항 각호의 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 없습니다.



임대인이 계약갱신청구, 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.


  • 임차인이 월세를 2달이상 납부하지 않은 경우.
  • 임차인이 거짓이나 부정하게 임차한 경우. (임차인이 임대인을 속여서 계약한 경우).
  • 임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우.
  • 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우. (임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 임대한 경우.)
  • 임차인의 고의, 중과실로 주택이 파손된 경우.
  • 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우.
  • 철거 또는 재건축이 필요한 경우.
  • 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우.
  • 그 밖의 임차인의 의무위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

(3) 임대인이 실거주를 사유로 계약갱신청구를 거절한 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 다시 임대한 경우에는 임대인이 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

  • 정당한 사유 : 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제 3자에게 임대를 할 수 밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 예를 들면, 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나, 실거주중 해외 주재원으로 파견되는 경우를 뜻합니다.

  • 매매인 경우 : 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 제 3자에게 매매한 경우 처음부터 실거주할 목적이 없었고, 매매의 정황이 있어 해당 행위의 불법성이 인정된다면 민법 제 750조에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.

(4) 손해배상액은 거절 당시 당사자간에 손해배상액의 예정에 대한 합의가 있지 않는 한 다음 내중중 금액이 큰 금액 기준으로 결정됩니다.



  • 갱신거절 당시 월세 3개월분.
  • 임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분.
  • 갱신거절로 임차인이 입은 손해액.

(5) 조정절차.

임대인은 자신의 갱신거절 사유가 정당한지를 입증해야 하는 책임이 있습니다.

특히 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권 행사를 거절했다면, 실거주에 대한 입증을 하지않으면 갱신거절이 부당한 것으로 판정될 수 있습니다.





2. 2기 차임연체 (월세 2개월 납부하지 않은 경우)에 따른 계약갱신청구(계약갱신요구) 거절 사례.


(1) 조정의 핵심 요지.

  • 임차인이 2달치 월세를 연체한 사실이 있어 임대인의 갱신거절은 정당한 것으로 인정함.
  • 계약은 갱신되지 않으나, 임차인이 이사할 주택을 구할 수 있도록, 기존 임대차 계약 종료일보다 1개월 이후 퇴거하는 것으로 조정함.

(2) 사실관계.

  • 임차인은 2021년 1월 8일 임대인에게 임대차계약 갱신요구를 함.
  • 임대인은 같은날 임차인에게 월세 2달치가 밀린 것을 이유로 계약갱신청구를 거절함.
  • 그 후 임대인은 임차인에게 임대차보증금에 대한 채권양도통지서를 송달받았다는 사유로 전화 및 내용증명의 방법으로 수차례 계약갱신 거절의 의사표시를 하였으나, 임차인은 계약갱신을 요구함.



(3) 조정 주문.